　労働人口の減少やインフレによるコスト増など、大きな転換点を迎えている建物総合管理業界。その中で、独立系企業としての強みと先進的なIT活用を武器に、業界を牽引し続けているのが日本管財株式会社だ。半世紀以上の歴史を持ちながら、システムを自社開発して徹底した標準化とガバナンス強化を実現。さらに公共施設の包括管理業務でトップシェアを誇るなど、その事業領域は建物単体から街、そして社会全体へと広がりを見せている。「社会の当たり前を守り続ける」と語る森本和彦取締役上級執行役員（現在：日本管財ホールディングス株式会社 執行役員）に、これからの10年を見据えた成長戦略と、変化の時代を生き抜くための経営哲学を伺った。

## 独立系ならではの中立的な提案と、先進的なIT投資が支える「ストック型ビジネス」

### 人手不足やインフレなど環境が激変する中、独立系の上場企業として他社と一線を画している強みはどこにあるのでしょうか。
　現在、我々の業界は人材確保の困難さや人件費の高騰、さらにはインフレによるコスト増といった厳しい課題に直面しています。また、業界全体としてDXやIT活用がやや遅れている側面もあり、そこへの対応も急務です。

　そうした環境下における当社の最大の強みは、**特定の資本関係に縛られない「独立系」であること** です。ゼネコン系や金融機関系、メーカー系など特定の系列に属していないため、多様な企業の機能を融合するオーガナイザーとして、**中立的な視点からお客様に最適な提案を行える**のが大きなアドバンテージです。

　また、我々の事業は強固なストック型ビジネスです。近年は長期契約や複数年契約を積み上げることで、景気変動に左右されにくい安定した経営基盤を構築しています。

　さらに、差別化の源泉となっているのが自社開発のシステムです。契約や売上、原価などを一元管理する基幹システム「POSSibility」に加え、ここ10年ほどで施設管理専用システム「NK Connect」を導入しました。当社ではIT化の波が本格化する17年以上前から「1人1台のパソコン配布」を行うなど、IT投資を積極的に進めてきた土壌があります。自社開発だからこそ、営業サイドがすくい上げたお客様のニーズを迅速にシステムに反映し、業務の標準化とガバナンス強化を両立できているのです。

## コスト削減から「資産価値の最大化」へ。ライフサイクルを見据えたワンストップ提案

### 単なる管理業務にとどまらず、顧客の期待はどのように変化しているとお考えですか。
　従来、お客様からのご要望は「単年度のコスト削減」が主流でした。しかし近年は、建物の老朽化に伴う更新投資への関心が高まり、**中長期での建物運用の最適化、つまり「建物寿命の延命」と「資産価値の維持向上」へとニーズが移行** してきています。

　その中で当社は「衣食住の住を支えるサービス」という方針のもと、単年度ではなく**建物のライフサイクルコスト（LCC：Life Cycle Cost）の最適化** をご提案しています。具体的には、デューデリジェンス（建物の診断・調査）を実施し、長期修繕計画の立案から省エネ提案までをワンストップで提供することで、建物の健康を維持し、収益性の向上と資産価値の最大化を実現しています。

　この高度な提案を支えているのが、先ほど触れた「NK Connect」です。このシステムを通じて、お客様と当社、そして協力会社がリアルタイムで情報を共有できます。点検結果のアップロードから修繕の見積もり、承認、決済までをシステム上で完結させることで、紙や電話ベースの属人的な業務を排除しました。**DXを単なる現場の省人化にとどめず、サービスの品質を標準化し、提案の質を上げるためのツールとして活用** しているのです。

　今後は、清掃ロボットやAIカメラ、日本管財独自のサービス「WAFMシステム」（遠隔地にあるお客様の建物と当社WAFMセンターをオンラインで結び、365日・24時間フルタイム監視を実施するサービス ）などを組み合わせ、夜間の省人化を図りながら継続的な品質を担保する仕組みをさらに強化していく方針です。

## 脱炭素経営への貢献と、社会インフラとしての使命を果たす公共施設マネジメント

### 環境負荷の低減や、自治体が抱える公共施設の老朽化といった社会課題には、どのようにアプローチされていますか。
　脱炭素社会への移行は、当社にとっても重要課題（マテリアリティ）の一つです。LCCの最適化や省エネ提案を通じてお客様のESG経営を支えるほか、医療施設の駐車場を活用したソーラーカーポートの提案、自社におけるEV車の導入、カーボンオフセットの実施などに取り組んでいます。さらに、森林保全や海洋保全活動を通じて、地域の継続性にも貢献していきたいと考えています。

　また、地方自治体においては、財政的な制約や建物の老朽化、専門技術者の不足が深刻化しており、民間への外部委託ニーズが全国的に高まっています。当社は**自治体が保有する複数の公共施設を一括で管理する「包括管理業務」において、市場トップクラスのシェア（約46%）** を誇っています。

　単一施設の維持管理から、複数施設のマネジメントへと移行する中で、自社システムや自治体向けの資産管理システムを活用したライフサイクル・シミュレーションを行い、行政負担の軽減と住民サービスの向上に努めています。今後は少子化に伴う学校の統廃合も進むため、廃校や未利用地の効果的な活用方法をご提案していくことも、我々の重要な役割だと認識しています。

## 「管理は人なり」。次世代のリーダー育成と、多様な人材が活躍できる組織づくり

### 技術とホスピタリティを支える人材の育成や、組織づくりについてお聞かせください。
　「管理は人なり」という言葉の通り、現場を支えるのは「人」です。当社は近年、新橋に**人材育成拠点「Growth スクエア」を本格稼働** させました。この施設内には、実践的な技能向上を図るための研修施設「Greenスクエア」と、当社の歴史を学べる企業ミュージアム「Blueスクエア」を併設しています。

　これまで外部の施設を借りて行っていた模擬設備での研修や清掃の訓練を自前で行えるようにしたことで、従業員のスキルアップを加速させています。同時に、ミュージアムを通じて自社への帰属意識を高めてもらい、外部のお客様にも当社のファンになっていただけるような場を目指しました。

　また、女性職員も増加する中、育児休業の取得推進や時差勤務、在宅勤務制度の拡充など、多様な人材が能力を発揮できる環境づくりを進めています。ワークライフバランスとウェルビーイングを重視し、柔軟で強靭な組織風土を醸成していく考えです。

## 「建物を健やかに」。社会の“当たり前”を守り抜く、不易流行の哲学

### 最後に、これからの10年を見据えた成長戦略と、経営者として大切にされている哲学を教えてください。
　今後もストック型ビジネスを軸に安定成長を継続します。公共分野での包括管理やPFI事業の拡大、独立系の強みを生かした有力企業とのM&Aやパートナーシップの構築を進めます。また、ハワイ、カリフォルニア、ミュンヘン、シドニーなどで展開している住宅管理会社のM&Aを通じて海外展開も推進し、生成AIなどを活用した一層の労働生産性向上に挑んでいきます。

　会社経営において当社が常に大切にしているのは、**「次へ進むために何を変え、何を変えないのか」を問い続ける「不易流行」の姿勢**です。技術や価値観が急速に変化する現代において、現状に安住することは後退を意味します。変化を前提とし、常に次を見据えることが持続的成長には不可欠です。

　そして、当社の最も核となる矜持は **「目立たない領域であっても、社会を根底から支えているという自覚」です。** 「建物を健やかに」という使命のもと、建物が健やかであるからこそ、人の営みがあり、街が動き、社会が回る。この「当たり前」を守り続けることこそが、我々の存在価値だと信じています。当社は建物単体から街、そして社会全体へと事業領域が広がり、常に「未来」を見据えています。その思いを「To the NEXT」というテーマに込め、これからも社会の持続可能性に貢献できる企業であり続けたいと思います。


建物総合管理業界が人手不足等の課題に直面する中、日本管財は独自のDX推進と強固なストック型ビジネスで成長を続けている。同社は独立系ならではの強みを生かし、単なるコスト削減にとどまらず「資産価値の最大化」という高度な顧客ニーズに対応。「建物を健やかに」という矜持を胸に次を見据える。

「建物を健やかに」――日本管財株式会社が推進するDXと、社会の“当たり前”を守り抜く不易流行の哲学

　家賃滞納は、賃貸経営の収益を直撃する「最も厄介なリスク」のひとつです。しかも、その多くは“初動を誤ったこと”が原因で、気づかぬうちに問題が深刻化していきます。

　本記事では、最初の1通目から相手の態度を変える連絡の仕方や、後々のトラブルを防ぐためにどのような文書を証拠として残すべきか、さらに絶対に踏み越えてはいけない違法行為とは何かまで、実務に基づいて丁寧に解説します。

　そして最後に、実際の管理会社やプロのオーナーが採用している“未然に防ぐための工夫”についても触れ、家賃滞納リスクを最小限に抑えるための考え方をお伝えします。

## 1. 家賃滞納が発生！まずやるべき初動対応
### ＜STEP1＞「支払い忘れ？」まずは穏やかな連絡から
　家賃滞納の約半数は、単なる“うっかりミス”や一時的な事情によるものです。  
支払い期日を過ぎた時点で、まずは電話やメール、SMSなどでやんわりと入居者に連絡し、状況を確認しましょう。  
支払いを忘れていた場合、ここで速やかに対応してもらえることが多いです。
### ＜STEP2＞書面での督促状送付で“本気度”を伝える
　電話やメールでも連絡がつかない、あるいは“今月は厳しいので少し待ってほしい”などの回答があった場合は、書面で督促状を郵送しましょう。
- 督促状には支払い期日と「入金がない場合は連帯保証人へ連絡する」といった今後の対応も明記するのが有効です。
- 送付方法は簡易書留や配達記録付き郵便にすると、記録が残り後々のトラブル防止になります。  
　

　1週間～10日程度は様子を見て、入金がなければ次のステップへ進みましょう。
### ＜STEP3＞内容証明郵便で正式な催告
　再三の連絡や督促状にも反応がない場合、内容証明郵便で催告書を送付します。  
これは「いつ・どんな内容で督促したか」を客観的に証拠化できる方法で、後の法的措置にも備えた重要な一手です。
- 内容証明郵便には「支払わなければ契約解除や立ち退きもあり得る」旨を明記します。
- 期日は到達後1週間～10日程度を目安に設定しましょう。

### ＜STEP4＞連帯保証人・家賃保証会社へ連絡
　入居時に連帯保証人や家賃保証会社が設定されている場合、この段階（内容証明郵便で正式な催促を送付したタイミング）で連絡します。
- 連帯保証人は、入居者本人と同等の支払い義務を負う存在です。
- 家賃保証会社加入の場合は、保証会社がオーナーに家賃を立て替え、その後入居者に請求します。  
　

　保証会社が間に入ると、督促や回収が“プロの手”となり、心理的なプレッシャーも強まります。
### ＜STEP5＞任意での退去交渉（裁判前の最終手段）
　それでも解決しない場合、「滞納分の家賃支払いを免除する代わりに退去してもらう」など、任意の退去交渉を行う場合があります。
- 早期解決と次の入居者確保を優先するなら、この選択肢も有効です。
- ただし、「滞納しても退去すればいいや」と安易に考える入居者も出てくるため、慎重な判断が必要です。
### ＜STEP6＞法的措置（最終手段）
　最後は、法的手続きによる解決です。手続きごとに難易度や費用・期間が異なります。
#### 支払督促
- 簡易裁判所から督促状を送ってもらう手続き。
- 比較的安価・手軽ですが、相手が異議を唱えると通常訴訟に移行します。
#### 少額訴訟
- 60万円以下の請求で利用可能、1回の審理で判決が出るスピード解決型。
- ただし、支払い能力がない場合は強制執行しても回収できないリスクあり。
#### 明け渡し訴訟
- 家賃回収に加え、強制退去も求める場合の民事訴訟。
- 判決まで半年以上かかることもあり、費用も数十万円単位です。
- 訴訟に勝っても、退去しない場合は強制執行（執行官立会いでの強制退去）となります。

## 2. 絶対にやってはいけないNG行動
　家賃滞納は感情的になりやすいトラブルですが、対応を誤るとオーナー・管理会社側も違法行為になりかねません。  
特に以下の行動は絶対に避けてください。
### 深夜・早朝の連絡や訪問（20時～翌7時はNG）
- 社会通念上不適切な時間帯の督促は、法律違反とみなされる可能性大です。
### 同日内に何度も連絡
- 執拗な連絡や脅迫的な言動もNG。心理的圧力になり、損害賠償請求されるケースも。
### 玄関やポストへの張り紙
- 周囲に滞納の事実が分かる形での督促は禁止されています。
### 連帯保証人以外への督促
- 家族や勤務先、学校などに連絡することは、プライバシー侵害にあたります。
### 鍵の交換や無断入室・荷物の処分
- 「自力救済」の原則違反。住居侵入罪、器物損壊罪に問われるリスクあり。
### 管理会社を飛び越えての直接交渉
- 対応窓口が複数化するとトラブルの元です。必ず管理会社を通しましょう。
#### **NG行動のまとめ**
　感情的な対応や“力づく”での解決は、かえって自分の立場を不利にします。「法に則った冷静な対応」が最善の道です。

## 3. 家賃滞納を未然に防ぐための4つの工夫
### ① 入居審査の徹底
- 書類や電話だけでなく、面談やビデオ通話で入居希望者の人柄・支払い能力を見極めます。
- 勤続年数や収入証明、預金残高もチェックできるとベター。
### ② 連帯保証人・家賃保証会社の活用
- 連帯保証人は、入居者が支払えない場合の“最後の砦”。
- 親族がいない場合や確保できない場合は、家賃保証会社の利用を条件にしましょう。
### ③ 家賃の自動引き落とし・カード支払い
- うっかりミスや入金忘れを防ぐには、銀行の自動引き落としやカード決済が効果的です。
- 支払い忘れが原因の滞納が激減します。
### ④ 支払い日の入金確認と即時督促
- 支払い日やその翌日は必ず入金確認を。
- 1日でも遅れがあれば、即時に連絡をすることで「厳しく管理されている」という認識を持たせ、滞納抑止につながります。

## 4. 入居者側のリスク
### 信用情報に傷がつく
- 60日以上の滞納でブラックリスト入り。クレジットカードやローン審査、今後の賃貸物件入居にも大きな影響が出ます。
### 延滞損害金が高額
- 契約書記載がなくても、法律上5～6%の損害金が発生します。
### 家賃保証会社の取り立ては“本気”
- 個人間よりも厳しい督促が続き、精神的ストレスも増大。
### 最終的に訴訟や強制退去、自己破産のリスクも
- 物件明け渡し訴訟で敗訴すれば、最終的には財産差し押さえ、強制退去、破産手続きへと発展することも。

## 5. まとめ
　家賃滞納は、賃貸経営者・管理会社の誰もが直面しうるリスクです。

　「早めの連絡」「証拠を残す督促」「NG行動を避ける」「管理会社や法律の専門家と連携する」

　この4つが、円滑な解決への近道です。

　また、入居者審査や保証会社の利用、支払い方法の工夫など“未然防止”にも力を入れましょう。  
家賃滞納トラブルが発生しても、慌てず、正しい手順で冷静に対応できる知識を持つことが、健全な賃貸経営の第一歩です。


家賃滞納は、賃貸経営の収益を直撃する「最も厄介なリスク」のひとつです。しかも、その多くは“初動を誤ったこと”が原因で、気づかぬうちに問題が深刻化していきます。

本記事では、最初の1通目から相手の態度を変える連絡の仕方や、後々のトラブルを防ぐためにどのような文書を証拠として残すべきか、さらに絶対に踏み越えてはいけない違法行為とは何かまで、実務に基づいて丁寧に解説します。

そして最後に、実際の管理会社やプロのオーナーが採用している“未然に防ぐための工夫”についても触れ、家賃滞納リスクを最小限に抑えるための考え方をお伝えします。

## 1. 家賃滞納が発生！まずやるべき初動対応
### ＜STEP1＞「支払い忘れ？」まずは穏やかな連絡から
家賃滞納の約半数は、単なる“うっかりミス”や一時的な事情によるものです。  
支払い期日を過ぎた時点で、まずは電話やメール、SMSなどでやんわりと入居者に連絡し、状況を確認しましょう。  
支払いを忘れていた場合、ここで速やかに対応してもらえることが多いです。
### ＜STEP2＞書面での督促状送付で“本気度”を伝える
電話やメールでも連絡がつかない、あるいは“今月は厳しいので少し待ってほしい”などの回答があった場合は、書面で督促状を郵送しましょう。
- 督促状には支払い期日と「入金がない場合は連帯保証人へ連絡する」といった今後の対応も明記するのが有効です。
- 送付方法は簡易書留や配達記録付き郵便にすると、記録が残り後々のトラブル防止になります。  
　

1週間～10日程度は様子を見て、入金がなければ次のステップへ進みましょう。
### ＜STEP3＞内容証明郵便で正式な催告
再三の連絡や督促状にも反応がない場合、内容証明郵便で催告書を送付します。  
これは「いつ・どんな内容で督促したか」を客観的に証拠化できる方法で、後の法的措置にも備えた重要な一手です。
- 内容証明郵便には「支払わなければ契約解除や立ち退きもあり得る」旨を明記します。
- 期日は到達後1週間～10日程度を目安に設定しましょう。

### ＜STEP4＞連帯保証人・家賃保証会社へ連絡
入居時に連帯保証人や家賃保証会社が設定されている場合、この段階（内容証明郵便で正式な催促を送付したタイミング）で連絡します。
- 連帯保証人は、入居者本人と同等の支払い義務を負う存在です。
- 家賃保証会社加入の場合は、保証会社がオーナーに家賃を立て替え、その後入居者に請求します。  
　

保証会社が間に入ると、督促や回収が“プロの手”となり、心理的なプレッシャーも強まります。
### ＜STEP5＞任意での退去交渉（裁判前の最終手段）
それでも解決しない場合、「滞納分の家賃支払いを免除する代わりに退去してもらう」など、任意の退去交渉を行う場合があります。
- 早期解決と次の入居者確保を優先するなら、この選択肢も有効です。
- ただし、「滞納しても退去すればいいや」と安易に考える入居者も出てくるため、慎重な判断が必要です。
### ＜STEP6＞法的措置（最終手段）
最後は、法的手続きによる解決です。手続きごとに難易度や費用・期間が異なります。
#### 支払督促
- 簡易裁判所から督促状を送ってもらう手続き。
- 比較的安価・手軽ですが、相手が異議を唱えると通常訴訟に移行します。
#### 少額訴訟
- 60万円以下の請求で利用可能、1回の審理で判決が出るスピード解決型。
- ただし、支払い能力がない場合は強制執行しても回収できないリスクあり。
#### 明け渡し訴訟
- 家賃回収に加え、強制退去も求める場合の民事訴訟。
- 判決まで半年以上かかることもあり、費用も数十万円単位です。
- 訴訟に勝っても、退去しない場合は強制執行（執行官立会いでの強制退去）となります。

## 2. 絶対にやってはいけないNG行動
家賃滞納は感情的になりやすいトラブルですが、対応を誤るとオーナー・管理会社側も違法行為になりかねません。  
特に以下の行動は絶対に避けてください。
### 深夜・早朝の連絡や訪問（20時～翌7時はNG）
- 社会通念上不適切な時間帯の督促は、法律違反とみなされる可能性大です。
### 同日内に何度も連絡
- 執拗な連絡や脅迫的な言動もNG。心理的圧力になり、損害賠償請求されるケースも。
### 玄関やポストへの張り紙
- 周囲に滞納の事実が分かる形での督促は禁止されています。
### 連帯保証人以外への督促
- 家族や勤務先、学校などに連絡することは、プライバシー侵害にあたります。
### 鍵の交換や無断入室・荷物の処分
- 「自力救済」の原則違反。住居侵入罪、器物損壊罪に問われるリスクあり。
### 管理会社を飛び越えての直接交渉
- 対応窓口が複数化するとトラブルの元です。必ず管理会社を通しましょう。
#### **NG行動のまとめ**
感情的な対応や“力づく”での解決は、かえって自分の立場を不利にします。「法に則った冷静な対応」が最善の道です。

## 3. 家賃滞納を未然に防ぐための4つの工夫
### ① 入居審査の徹底
- 書類や電話だけでなく、面談やビデオ通話で入居希望者の人柄・支払い能力を見極めます。
- 勤続年数や収入証明、預金残高もチェックできるとベター。
### ② 連帯保証人・家賃保証会社の活用
- 連帯保証人は、入居者が支払えない場合の“最後の砦”。
- 親族がいない場合や確保できない場合は、家賃保証会社の利用を条件にしましょう。
### ③ 家賃の自動引き落とし・カード支払い
- うっかりミスや入金忘れを防ぐには、銀行の自動引き落としやカード決済が効果的です。
- 支払い忘れが原因の滞納が激減します。
### ④ 支払い日の入金確認と即時督促
- 支払い日やその翌日は必ず入金確認を。
- 1日でも遅れがあれば、即時に連絡をすることで「厳しく管理されている」という認識を持たせ、滞納抑止につながります。

## 4. 入居者側のリスク
### 信用情報に傷がつく
- 60日以上の滞納でブラックリスト入り。クレジットカードやローン審査、今後の賃貸物件入居にも大きな影響が出ます。
### 延滞損害金が高額
- 契約書記載がなくても、法律上5～6%の損害金が発生します。
### 家賃保証会社の取り立ては“本気”
- 個人間よりも厳しい督促が続き、精神的ストレスも増大。
### 最終的に訴訟や強制退去、自己破産のリスクも
- 物件明け渡し訴訟で敗訴すれば、最終的には財産差し押さえ、強制退去、破産手続きへと発展することも。

## 5. まとめ
家賃滞納は、賃貸経営者・管理会社の誰もが直面しうるリスクです。

「早めの連絡」「証拠を残す督促」「NG行動を避ける」「管理会社や法律の専門家と連携する」

この4つが、円滑な解決への近道です。

また、入居者審査や保証会社の利用、支払い方法の工夫など“未然防止”にも力を入れましょう。  
家賃滞納トラブルが発生しても、慌てず、正しい手順で冷静に対応できる知識を持つことが、健全な賃貸経営の第一歩です。


家賃滞納は賃貸経営の大きなリスクであり、初動対応が重要です。穏やかな連絡から始め、記録を残す督促や法的措置まで段階的に対応し、違法行為は厳禁です。入居審査や保証会社の活用など未然防止策も解説し、冷静かつ適切な対処法を紹介します。

不動産管理