「自分がいなくなった後、この家はどうなるのだろう？」  
日本全国で深刻化しているのが「空き家問題」です。実は、誰にとっても他人事ではありません。  
この記事では、空き家を「自分ごと」として捉え、後悔しないために今からできる“備え”について、具体的な手続きや押さえておきたいポイントを解説します。

## 空き家問題の現状
総務省の調査によれば、2018年の全国空き家率は過去最高の13.6％。日本中で848万戸以上もの家が空き家になっています。  
なぜ、これほどまでに空き家が増えているのでしょうか。その理由は様々です。
- **人口減少・高齢化**による家余り
- **都市部への人口集中**で地方の住宅需要が低下
- 新築志向による中古住宅の敬遠
- 管理や修繕が困難な老朽化物件の増加
- 相続後の手続き放置や権利関係の複雑化  
　

こうした複合的な要因が絡み合い、「空き家の増加→地域の衰退→資産価値の低下→さらに空き家が増加」という負のスパイラルが生まれています。

## 空き家を放置するリスク
「今は何も困っていないから大丈夫」と思いがちですが、空き家を放置することで生じるリスクは、想像以上に深刻です。
### 主なデメリット・リスク
- **固定資産税などの税負担が続く**
- **老朽化による倒壊・損害賠償リスク**
- **不法侵入や火災などの防犯・防災リスク**
- **近隣トラブルや地域イメージの悪化**  
　

特に、行政が「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定した場合、税制上の優遇が解除され、固定資産税が数倍に跳ね上がることもあります。

## 空き家を防ぐために「今」できる5つのステップ
実家や自宅を空き家にしないためには、どんな手続きや準備が必要なのでしょうか。ポイントを5つに整理してご紹介します。
### 1. 所有者・名義の現状把握
相続した家の登記が親名義のままというのは、よくある話です。2024年から相続登記は義務化され、放置すると過料の対象にもなります。今のうちに、登記簿謄本で「誰名義か」「土地と建物の名義は一致しているか」を確認しましょう。

**POINT**：名義人が複数の場合は、全員の合意が必要。早めに話し合いをしましょう。
### 2. 現地調査と物件の状態確認
「実家は遠方で一度も見ていない」「中がどうなっているか分からない」という方も多いはず。しかし、現状把握は売却や活用の第一歩。写真や動画で確認したり、信頼できる管理サービスを利用しても良いでしょう。

**POINT**：リフォームや修繕履歴もチェック。記録があれば価値向上につながることもあります。
### 3. 相続人間の合意形成
兄弟姉妹での意見対立や、遺産分割協議の長期化は空き家放置の大きな原因です。「誰が相続するのか」「売却するのか」「どう分けるか」を、事前にしっかり話し合いましょう。遺言書の作成も有効な手段となります。

**POINT**：共有名義は後々トラブルの元。できれば単独名義か、早めの現金化を。
### 4. 手続きの流れと必要書類の準備
空き家を売却・譲渡する際には、以下のステップが一般的です。
1. 不動産会社や自治体に相談
2. 物件の査定・調査
3. 売買や譲渡の合意、契約
4. 登記の名義変更
5. 引き渡し・決済  
　

特に、売買契約書や登記関連書類、相続関係説明図などの準備が欠かせません。

**POINT**：売却時は譲渡所得税、登録免許税、印紙税などの税負担も発生。控除や特例制度も要チェックです。
### 5. 早めの相談＆専門家の活用
「どこに相談したらいいか分からない」「売れるか不安」という方も多いですが、早めの相談が解決の近道です。地元に強い不動産会社や、相続手続きに詳しい司法書士・税理士のサポートを活用しましょう。

**POINT**：空き家バンクや自治体の補助金制度も積極的に活用を。

## 空き家を「活かす」ための選択肢
「空き家にしないため」の具体策として、どのような選択肢があるのでしょうか。代表的な方法をまとめました。
### 1. 売却（そのまま／リフォーム・解体後）
- **そのまま売却**：最も手間が少なく、現状渡しで迅速に売りたい場合に有効。ただし、古い家は価格が下がる傾向に。
- **リフォームして売却**：費用はかかるものの、第一印象アップで売れやすくなります。行政の補助金も活用可能。
- **解体して更地売却**：建物に価値がない場合、土地として売却。解体費用や固定資産税の増額には注意。
### 2. 不動産会社による「買取」依頼
- スピーディーに現金化したい場合や、古家・再建築不可物件でも対応してくれる場合が多いです。
- 価格は仲介売却より低くなりがちですが、「確実に手放したい」方へおすすめ。
### 3. 空き家バンクへの登録
- 各自治体が運営する「空き家バンク」は、地元への移住希望者や活用希望者とのマッチングに有効です。
- 登録・閲覧無料ですが、買手がつくまで時間がかかる場合も。
### 4. 寄付・無償譲渡
- 不動産価値が低い場合、地域のNPO法人や自治体に寄付できる場合もあります。
- 事前に受け入れ可否や条件の確認が必要です。
### 5. 相続放棄
- 相続財産よりも負債や管理負担が大きい場合、家庭裁判所で相続放棄の手続きを行う選択肢も。ただし、他の財産も相続できなくなる点には注意してください。

## 空き家を“売れやすく”するためのコツ
「なかなか売れない」「値段がつかない」と諦めてしまう前に、次の3つのポイントを見直してみてください。
1. **価格を現実的に設定**  
自分の思い入れや希望価格ではなく、周辺相場や現実的な査定を参考にしましょう。
2. **荷物整理・清掃で印象アップ**  
雑草やゴミを片付けるだけでも印象が大きく変わります。最低限の整備だけでも十分効果的です。
3. **地元密着型の不動産会社を活用**  
大手よりも地元の事情に詳しい会社のほうが、積極的に動いてくれるケースが多いです。

## 空き家問題への行政支援・法制度も活用
空き家問題への対策は、個人では限界もあります。近年は国や自治体も様々な支援策を打ち出しています。
#### 代表的な支援策
- **補助金制度の充実**：解体・リフォーム費用や家財処分費用への補助
- **空き家バンクの全国的展開**：移住希望者とのマッチング支援  
　

こうした制度やサポートを賢く活用することも、空き家を防ぐ有効な手段です。

## まとめ
空き家問題は、「いつかやろう」では遅すぎます。大切なのは、「早めの行動」と「正しい手続き」です。
- 登記・名義をきちんと確認し、必要な変更手続きを済ませる
- 現地の状況を定期的に把握し、管理や修繕の必要性を見極める
- 家族や相続人間で将来の方針を合意しておく
- 売却・活用・寄付など、自分たちに合った方法を検討する
- 専門家や自治体に早めに相談し、支援策をフル活用する  
　

空き家問題を「自分ごと」として捉え、一歩踏み出すこと。それが、あなたの大切な資産と家族、そして地域の未来を守る最善の方法です。


空き家問題が深刻化する中、放置によるリスクや負担増を防ぐため、相続登記の確認、物件調査、家族間の合意形成、適切な手続き、早期相談など具体的な備えが重要です。売却や活用、行政支援も活用し、早めの対策で資産と地域を守りましょう。

「この家はどうなる？」空き家問題を放置しないための具体的なステップ

Netflixのドラマ「地面師たち」が大きな話題となり、SNSやニュースでもたびたび取り上げられました。一見、ドラマの中だけの非現実的な犯罪集団のようにも思えますが、日本社会を震撼させる巨額詐欺事件が現実に起きています。

本稿では、社会を騒がせた地面師事件の実態と、騙されないために知っておきたいポイントを解説します。

※ この記事は2025年11月時点での情報を元に書いています。

## 地面師とは？
「地面師」とは、一言でいえば「他人の不動産を自分のものと偽り、第三者に売却して代金をだまし取る」詐欺グループです。
- 本物そっくりの偽造身分証明書や印鑑証明書
- 登記簿や住民票など公的書類の偽装
- 綿密な役割分担による組織的な犯行  
　

これらを駆使し、億単位の取引を成立させてしまうのです。しかも、取引が完了するや否や姿をくらまし、被害者が気づいたときにはすでに資金が海外口座などに移されていることもあります。

## 実例で見る地面師事件――積水ハウスが被害に遭った55億円詐欺
地面師事件として有名なのが、2017年に起きた「積水ハウス地面師詐欺事件」です。被害総額はなんと約55億5,900万円。誰もが知る大手住宅メーカーが、わずか数か月のうちに巨額の資金を詐欺グループに奪われてしまいました。
### 事件の流れ：一等地を巡る「なりすまし」と偽造の連携プレー
1. **ターゲット選び**  
狙われたのは、東京都品川区の高級旅館跡地。所有者は遠方に住む高齢の女性で、「直接会うのが難しい」「売却の意思がない」とされており、“地面師の標的”となりやすい物件でした。
2. **精巧な偽造と役割分担**  
グループには、なりすまし役、偽造書類の専門家、仲介役、法律手続きを担う司法書士や弁護士までが登場。それぞれが自分の役割を遂行しました。
3. **取引の急かす心理操作**  
「この土地は他にも買い手がいる」「すぐに決断しないと機会を逃す」など、積水ハウス側に「今しかない」と思わせ、短期間で数十億円の契約をまとめさせました。
4. **決済と消失**  
決済日、偽造パスポートや印鑑証明書を用いて、司法書士や公証人も欺き、所有権移転の登記申請がなされました。しかし、後日法務局から「健康保険証が偽造」と指摘が入り、詐欺が発覚。詐取された資金の大半は回収不能となりました。
### 事件の教訓
積水ハウスほどの大企業ですら防げませんでした。  
このことは、不動産取引における「本人確認」や「書類確認」の難しさ、そして取引を急がされたことによる冷静な判断の欠如が、被害を拡大させた典型例と言えるでしょう。

## なぜプロも騙されるのか？
「土地のプロ」である不動産業者や大手ディベロッパーでさえなぜ地面師に騙されるのでしょうか？
### 不動産ブローカーを装う
地面師の多くは、土地情報に精通したブローカーとして活動しています。
- 普段から土地取引に関わっている
- 弁護士や司法書士ともつながりがある
- 業界の人脈を活用してターゲットに近づく  
　

そのため判別が難しく、被害者側も疑念を抱きにくいのです。
### 綿密な役割分担
地面師グループは、以下のような役割分担で動きます。
- **ボス（指示役）**
- **なりすまし役（所有者役）**
- **書類偽造の専門家**
- **仲介役（不動産会社を装う）**
- **法律担当（弁護士・司法書士）**  
　

事件ごとにメンバーが入れ替わり、「何か分からないけど頼まれたからやった」と主張することで、罪を軽くする構造にもなっています。

## 地面師が狙う物件の特徴
**地面師が狙いやすい物件**
- 長期間放置されている空き地・空き家
- 登記情報が何年も更新されていない物件
- 抵当権が設定されていない（金融機関のチェックが入らない）物件
- 高齢者や遠方居住者が所有している土地
- 相続や共有名義で所有関係が複雑な物件  
　

「土地の管理が十分でない」「所有者と連絡が取りづらい」

こうした状況が、地面師の格好のターゲットになるのです。

## 騙されないためのポイント
### **信頼できる専門家へ必ず相談する**
不動産取引は、信頼できる不動産会社や弁護士・司法書士などの専門家に必ず相談しましょう。
### **本人確認・登記簿の徹底確認を怠らない**
- 運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど「顔写真付きの身分証明書」を複数チェック
- 法務局で最新の登記簿謄本を取得し、所有者情報を直接確認  
### **少しでも不審を感じたら取引を止める勇気を持つ**
「他にも買い手がいる」「すぐ決断しないと機会を逃す」と急かされたら黄色信号です。一歩立ち止まり、冷静に状況を整理しましょう。
### **地域住民や周囲の人にも相談・確認する**
近隣住民に売主の写真を確認したことで、偽物だと見抜けたケースがありました。地元の人々に意見を求めることで、詐欺を防げる場合があります。
### **日常的な土地・不動産の管理を怠らない**
- 相続や名義変更があった場合は速やかに登記簿を更新
- 空き家や遠方の土地も定期的に現地を確認
- 共有名義の場合は、定期的に共有者同士で連絡を取り合う  
　

地面師は「管理が行き届いていない土地」を見逃しません。日頃からの管理が最大の防御策です。

## 万が一騙されたら…
地面師に騙し取られた資金や土地は、ほとんどの場合取り戻すことができません。
- 資金はすぐに海外などに流出
- 所有権が善意の第三者（事情を知らずに購入した人）に移転すると、元の所有者は権利を主張できない  
　

被害に気づいたら、すぐに警察や弁護士へ相談しましょう。対応が早ければ、資金や権利の一部でも回収できる可能性があります。

## まとめ
地面師事件はドラマや小説の中だけの出来事ではありません。「土地のプロ」すら騙される巧妙な手口は、誰にでも起こり得る現実の脅威です。
- 土地や不動産の管理状況を見直す
- 取引時には専門家に必ず相談
- 本人確認・登記簿チェックを徹底
- 少しでもおかしいと感じたら立ち止まる  
　

これらの意識と行動が、あなたの大切な資産を守る最良の方法です。

「地面師たち」の事件を他人事にしないことが、これからの不動産取引に求められる新しい常識といえるのではないでしょうか。


Netflixドラマで話題の「地面師」詐欺は現実にも発生し、積水ハウスが55億円被害を受けた事件が有名です。巧妙な偽造書類や組織的犯行で土地取引を狙い、プロも騙されます。被害防止には本人確認や専門家相談、日常的な管理が重要です。